Kirkkonummi - asuinpaikasta kotipaikaksi

Verkkonummi.fi - Kirkkonummi
Etusivu Blogit Olli-Pekka Myllynen Valkopesu, kiitos

Olli-Pekka Myllynen / Andoms Lakiasiat

Olli-Pekka Myllynen on Andoms Lakiasiat -lakiasiaintoimiston päävastuullinen lakimies. Hänellä on lähes 20 vuoden kokemus yksityisten ja yritysten oikeudellisista asioista. Olli-Pekka Myllynen on toiminut paitsi johtavissa lakimiestehtävissä, myös mm. tuomaria vastaavana tuomioistuimen jäsenenä markkinatuomioistuimessa sekä työsuhdekeksintölautakunnassa.

Valkopesu, kiitos

aiheena Oikeus
  • Kirjasinkoko: Suuremmaksi Pienemmäksi
  • Lukukertoja: 2429
  • 2 kommenttia
  • Seuraa kirjoitusta
  • Tulosta
  • PDF

Amerikkalaiset television oikeussalidraamat näyttävät vaikuttavan oikeustajuun myös meillä Suomessa. Vallalla on käsitys, että hyvä juristi saa tehtyä mustasta valkean. Lakimiehellä uhataan niin televisiossa kuin todellisuudessakin.

Oman havaintoni mukaan Suomessa lakimiehen puoleen käännytään usein vasta silloin, kun vanhan sananlaskun mukaisesti maito on jo maassa. Odotus on, että juristi korjaa tilanteen. Sitten pettymys on suuri, kun lakimies kertookin, että mitään oleellista ei ole enää tehtävissä. Asiakas epäilee lakimiehen taitoa, ja haluaa toisenkin lakimiehen mielipiteen. Ja seuraavan ja seuraavan. "Onnistuuhan se televisiossakin."

Milloin lakimieheen sitten pitäisi turvautua? Etukäteen, ei jälkikäteen.

Jokainen on varmaan törmännyt tilanteeseen, jossa on halunnut ostaa jotain, ja on saanut eteensä kolmisivuisen pienellä kirjoitetun sopimusehtolomakkeen. Hälytyskellojen pitäisi tuolloin soida: Kenen etuja kaikki nuo sopimusehdot turvaavat? Sinunko - tuskinpa vain. Onko niihin kaikkiin alistuttava jotta voi tehdä kaupat? Riippuu tilanteesta. Usein kannattaa ottaa aikalisä ja viedä paperit ensin tarkastettavaksi.

Lakimieheen kannattaa turvautua ainakin silloin, kun kysymys voi olla merkittävistä määristä rahaa. Hyvä nyrkkisääntö on, että jos asian rahallinen arvo saattaa olla enemmän kuin oma nettokuukausipalkka, lakimieheltä kannattaa kysyä neuvoa.

Tai ainakin häneltä kannattaa kysyä, onko asia sen luonteinen, että siinä voi kompastua juridiikkaan. Yleensä kunnollisilla juristeilla on ilmainen alkuneuvottelu, jossa mietitään kannattaako lakimiestä asiaan ottaa. Kaikilla ei ole ilmaista alkuneuvottelua, joten tämä kannattaa tietysti kysyä heti kättelyssä.

Juridiikka on eri tahojen intressien yhteensovittamista lainsäädännön antamissa puitteissa. Ei jälkikäteen tehtävää valkopesua ja tahranpoistoa. Mutta valkopesua juristeilta vaaditaan aina silloin tällöin. Eräs sellainen päätyi vastikään jopa Korkeimpaan oikeuteen.

Kyse oli kiinteistön kaupasta, jossa talon kunto ei vastannut sitä mitä ostaja oli odottanut. Kovin tutun kuuloista kenelle tahansa.

Tässä selostus tapauksesta kommentteineen.

KKO 2012:72

Elinkeinonharjoittajien väliseen liikekiinteistöä koskevaan kauppakirjaan sisältyvän ehdon mukaan ostaja otti ”vastattavakseen kaikista mahdollisista rakennuksen korjaamisessa tai purkamisessa tarvittavista toimenpiteistä ja näistä aiheutuvista kustannuksista siitä huolimatta, oliko niitä huomioitu kustannusarviossa, ja olivatko ne olleet kaupantekohetkellä mahdollisesti piileviä tai oliko niillä terveydelle tai ympäristölle haitallisia vaikutuksia”. Ostaja vaati hinnanalennusta ja vahingonkorvausta kaupanteon jälkeen todettujen laatuvirheiden perusteella. Kysymys vastuunrajoitusehdon sitovuudesta.

Tapauksessa Kuopion Rouvasväenyhdistys ry oli ostanut joulukuussa 2002 Nordealta Kuopiossa sijaitsevan tontin rakennuksineen. Kuopion Rouvasväenyhdistys ei ole mikään paikallinen tiistai-iltaisin kokoontuva ompelukerho, vaan varsin vauras yhdistys: kauppahinnaksi oli sovittu 815.000 euroa. Kuopion Rouvasväenyhdistys on muuten se sama yhdistys, joka esiintyy kauppias Minna Canthin novellissa "Köyhää kansaa" hyväntekeväisyyttä harjoittaen.

Kauppakirjaan oli otettu ehto, jonka mukaan

ostaja otti vastattavakseen kaikista mahdollisista rakennuksen korjaamisessa tai purkamisessa tarvittavista toimenpiteistä ja näistä aiheutuvista kustannuksista siitä huolimatta, oliko niitä huomioitu kustannusarviossa, olivatko ne olleet kaupantekohetkellä mahdollisesti piileviä, tai oliko niillä terveydelle tai ympäristölle haitallisia vaikutuksia.

Ehto oli huomioitu kauppahintaa alentavana tekijänä. Kauppakirjassa ostaja ilmoitti,

ettei sillä ollut mitään vaatimuksia myyjää kohtaan kaupan kohteessa sijaitsevan rakennuksen perusteella. Myyjä puolestaan otti vastattavakseen maaperän laadusta. Kiinteistöllä oli aikaisemmin harjoitettu erilaista teollista toimintaa, muun muassa huoltoasematoimintaa.

Kuopion Rouvasväenyhdistys ry nosti huhtikuussa 2008 Nordeaa vastaan kanteen ja vaati kauppahinnan alennusta 460.000 euroa ja vahingonkorvausta 11572 euroa. Vaatimusta perusteltiin sillä, että

kaupanteon jälkeen rakennuksessa oli todettu vakavia sisäilmaongelmia, jotka johtuivat rakennuksen rakenteissa olevista mikrobivaurioista. Niitä oli todettu rakennuksen alapohjarakenteissa, erityisesti kellarikerroksen tiloissa. Mikrobivaurioiden poistaminen ja niiden uusiutumisen estäminen oli edellyttänyt maanvaraisten lattiarakenteiden uusimista vaurioalueella.

Lisäksi kaupanteon jälkeen oli todettu, että ikkunoiden tiivistäminen seinärakenteisiin oli tehty puutteellisesti, mistä oli aiheutunut hallitsemattomia ilmavuotoja. Virhe oli edellyttänyt ikkunarakenteiden uudelleen tiivistämistä.

Kaupan kohde ei ollut sopimuksen mukainen, koska kustannusarvion ja sovitun kauppahinnan mukaan rakennuksen arvo oli noin 3 500 000 euroa ja toteutuneiden ja arvioitujen korjaustöiden yhteissumma oli noin 5 700 000 euroa.

Mutta hetkinen: eikö Rouvasyhdistys ollut ottanut "vastattavakseen kaikista mahdollisista rakennuksen korjaamisessa tai purkamisessa tarvittavista toimenpiteistä ja näistä aiheutuvista kustannuksista siitä huolimatta, oliko niitä huomioitu kustannusarviossa, olivatko ne olleet kaupantekohetkellä mahdollisesti piileviä, tai oliko niillä terveydelle tai ympäristölle haitallisia vaikutuksia." Oli kuin olikin.

Tässä kohdin on syytä pikaisesti kurkata lakikirjaa: Kiinteistön kaupasta säädetään maakaaressa. Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on lainkohdassa tarkemmin mainittujen laatuvirheiden perusteella oikeus hinnanalennukseen ja lisäksi oikeus saada korvausta vahingostaan.

Kuten KKO toteaa

Maakaaren ...mukaan myyjän ja ostajan oikeuksia ja velvoitteita koskevista lain säännöksistä saadaan poiketa sopimuksella. Ostajan [virhettä ja viivästystä koskevien kohtien] mukaisia oikeuksia voidaan kuitenkin rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä. Lain esitöiden mukaan vastuunrajoitusehtojen osalta edellytetään täsmällistä yksilöintiä, jotta ostaja tietää, mistä seikoista myyjä ei ota vastatakseen, ja voi arvioida sen merkityksen myös hinnasta sovittaessa.

Oliko sitten sopimuksen vastuurajoituslauseke tuollainen täsmällinen yksilöinti, johon lain esitöissä viitattiin? Olihan raja myyjän ja ostajan vastuiden välille hyvin selvästi vedetty. Ostaja vastaa rakennuksesta. Piste.

Nyt ollaan jo kiehuvassa valkopesussa. Sopimuksissa valkopesuohjelmiin kuuluu pyrkimys löytää jostakin peruste, joka poistaisi muuten selvän sopimusehdon:

Rakennuksesta oli tehty myyjän toimesta kuntokartoitus, mutta siinä ei huomattu kustannuksia aiheuttanutta alapohjan huonoa kuntoa.

Rouvasyhdistys väitti, että vastuunrajoitusehto on sitova vain siltä osin kuin kysymys on peruskuntoarviossa ja kustannusarviossa mainituista virheistä. Se vetosi myös vastuunrajoitusehdon yksilöimättömyyteen sekä kohtuuttomuuteen viittaaviin seikkoihin.

Kuopion Rouvasyhdistys väitti, että se ei ostajana ollut voinut arvioida piiloon jääneiden virheiden merkitystä kiinteistön arvon ja kauppahinnan kannalta. Sen vuoksi se on katsonut esittämänsä yhteensä 471 572 euron vaatimukset oikeutetuiksi.

KKO totesi, että yhdistys oli ollut samassa kiinteistössä vuokralla jo lähes kymmenen vuotta ennen kaupan solmimista. Yhdistys tunsi kiinteistön hyvin. KKO otti myös kantaa vastuunrajoitusehdon väitettyyn kohtuuttomuuteen. KKO totesi, että

kyse on kahden elinkeinonharjoittajan välisestä kaupasta. Kauppakirjan oli allekirjoittanut yhdistyksen puolesta sen oikeudellisen koulutuksen saanut puheenjohtaja. Myyjällä ei siten ole ollut sopijapuolena ylivertaista asemaa suhteessa yhdistykseen.

Käytönnössä KKO sanoi, että kohtuuttomuudesta ei ollut kysymys.

Sopimuksessa oli ehto, jossa kaikki rakennuksen korjaaminen oli sovittu ostajan vastuulle. Samassa ehdossa myyjän vastuulle oli sovittu maaperän puhtaus. Kuopion Rouvasyhdistys oli sitä mieltä, että ehto ei ole riittävän yksilöity, ja kun muita kuin kuntokartoituksessa mainittuja vikoja jouduttiin korjaamaan, myyjä olisi niistä vastuussa. Suomeksi Rouvasyhdistyksen hallitusta sapetti, että korjaamiseen oli mennyt rahaa ja aikaa enemmän kuin se oli itse arvioinut.

Korkein oikeus katsoi, että

yhdistys on kauppakirjan allekirjoittaessaan ottanut tietoisen liiketaloudellisen riskin siitä, että rakennuksen korjaustarpeet osoittautuvat ennakkoarviointeja suuremmiksi. Jo niiden mukaan korjauskustannukset nousivat yli kahden ja puolen miljoonan euron. Sillä, että yhdistys ei mahdollisesti ole omassa hinta-arviossaan ottanut muita korjaustarpeita mielestään riittävässä määrin huomioon, ei edellä kerrotuissa olosuhteissa ole merkitystä ehdon sitovuutta arvioitaessa. Vastuunrajoituslausekkeen vaikutusta ei voida pitää yhdistyksen kannalta yllättävänä ja kohtuuttomana. Näin ollen vastuunrajoitusehto sitoo yhdistystä, jonka hinnanalennus- ja vahingonkorvausvaatimukset ovat siten perusteettomia.

Sopimusehto jäi voimaan. Case closed. Valkopesu epäonnistunut.

Jälkipyykki on huono tapa hoitaa asioita. Etukäteen, etukäteen. Tulee paljon halvemmaksi.

 

 

0

Olli Myllynen on Andoms Lakiasiat -lakiasiaintoimiston päävastuullinen lakimies. Hänellä on lähes 20 vuoden kokemus yksityisten ja yritysten oikeudellisista asioista. Olli-Pekka Myllynen on toiminut mm. tuomaria vastaavana tuomioistuimen jäsenenä markkinatuomioistuimessa sekä työsuhdekeksintölautakunnassa.

Kommentit

  • Vieras
    kommentti keskiviikko, 31 lokakuu 2012

    Hyvä juttu !

    Vanha sanonta on , että ensin otetaan halpa juristi ja vasta seuraavaksi se paras

  • Vieras
    Mssss perjantai, 10 heinäkuu 2015

    Hyvää tietoa!

Kirjoita kommentti

Vieras keskiviikko, 20 syyskuu 2017

 
Löydä meidät Google+ -palvelusta
Luotu 0.0364 sekunnissa.